Veille sur les nouveaux entrants de l’immobilier [Extraits de presse janvier à mars 2017]

On trouvera ci-après quelques extraits d’articles de presse sur les mutations de l’immobilier, classés par ordre chronologique. (C’est nous qui soulignons – passages en gras).

Lorsque le frigo devient la star de la maison connectée

Les usages offerts par l’intelligence artificielle vont se tailler la part du lion dans les annonces faites au CES (Consumer Electronic Show). Cette tendance s’est notamment illustrée dès mercredi par les modèles de frigo présentés tour à tour par LG et Samsung Elément central de la vie familiale, le réfrigérateur en devient l’un des interlocuteurs à qui l’on s’adresse pour faire ses courses, avec l’intégration du système Alexa d’Amazon – chez LG – ou pour écouter un morceau de musique, par exemple chez Samsung.

Ces annonces s’inscrivent aussi dans la continuité du développement de l’Internet des objets et de la maison connectée. La tendance se confirme en 2017. LG a présenté son nouvel assistant permettant de contrôler par la voix son aspirateur, ou de modifier la température de l’air conditionné, si le système n’a pas anticipé de lui-même votre besoin. Plusieurs start-up françaises occupent également ce créneau : Sen.se et ses capteurs connectés ont été récompensés d’un CES Innovation Award 2017, Netatmo a noué un partenariat avec Legrand pour interagir avec les prises et les interrupteurs de la maison ; et MyFox, désormais sous l’étendard Somfy, présente une nouvelle caméra de surveillance connectée.

La connectivité, c’est aussi ce qui fait des automobiles les grandes vedettes du CES.

« Voitures et intelligence artificielle, stars de Las Vegas » – Le Monde – 6 janvier 2017

Lorsque la disruption de l’immobilier est nécessaire

La semaine dernière se tenait le Simi, rendez-vous annuel des professionnels de l’immobilier d’entreprise. Avec la part belle faite au futur du secteur, où des nouveaux acteurs (le site Bureaux à partager, par exemple) et des nouveaux usages sont déjà bien installés. Mais si l’immobilier d’entreprise a déjà entamé son aggiornamento, on ne peut vraiment pas dire la même chose du logement. Le prix moyen de l’immobilier a augmenté en France de plus de 150 % en 15 ans quand, dans la même période, il a augmenté de 10 % en Allemagne. Certains économistes y voient d’ailleurs une explication fondamentale de la supériorité économique allemande sur la France.

Et cette crise n’est pas uniquement foncière et financière, elle est aussi celle des usages. Nous pensons à nos grands-parents locataires qui n’ont jamais songé à posséder leur logement. Nos parents pour qui il était impensable de ne pas acheter. Notre génération qui aura emprunté à un taux quasi nul. Dans quelles conditions nos enfants auront-ils un toit sur la tête demain ? Encore aujourd’hui les Parisiens ont toujours une préférence pour le haussmannien et sont plus de la moitié à vivre seuls dans leur logement. Les espaces vides dans les grandes villes se comptent en milliers de mètres carrés.

Au même moment, les jeunes fuyant le syndrome Tanguy sont rappelés à l’ordre par la caution qu’ils doivent obtenir de leurs parents et le prix exorbitant des loyers au mètre carré, en particulier pour les petites surfaces. Les familles se recomposent dans des espaces qui ne sont pas élastiques ; la gentrification enfin, bien qu’elle permette le renouvellement des habitats, ne respecte pas les équilibres urbains… Pendant ce temps-là, le numérique disrupte sans compter. Airbnb, dans l’immobilier de tourisme ou Uber ont démontré que l’usage, le « à-la-demande », l’emportera désormais sur la propriété. C’est que l’immobilier résidentiel peut être le secteur d’une transformation numérique heureuse. Et l’Europe est toujours en mesure d’y créer, sans faire rire, « son Google ».

« Disruption nécessaire pour l’immobilier » – Le point de vue de Stéphane Distinguin, Président de Fabernovel, et John Van Oost, Président de Fluxus – Les Echos – 8 décembre 2016

Lorsque banques et assureurs s’essaient au co-working

Banquiers et clients ne seront plus les seuls à pousser régulièrement la porte des agences bancaires. C’est le pari que font certains établissements en ouvrant leurs points de vente à des autoentrepreneurs et autres salariés en déplacement et en quête d’un bureau de passage. Le principe, porté par la jeune pousse bordelaise Base 10 (voir ci-dessous), est embryonnaire, mais il séduit déjà plusieurs acteurs de poids. Depuis fin 2016, Société Générale propose par exemple de faire du « co-working » dans une vingtaine d’agences de la région Nouvelle-Aquitaine. (…) Facturés quelques dizaines d’euros ou offerts gratuitement à la Banque Populaire du Sud, ces services visent en priorité à animer des points de vente de moins en moins fréquentés par les clients. « L’objet n’est pas de rentabiliser des bureaux vacants mais bien d’accueillir des acteurs économiques de toute sorte pour créer des liens avec eux et générer de nouvelles opportunités commerciales. Nous voulons utiliser cette expérience à titre de laboratoire pour mieux nous connecter avec la vie économique locale », indique Pierre Cordier, directeur général de Groupama Centre-Atlantique. Pour les banques et les assureurs qui se digitalisent, ces nouvelles pratiques permettent aussi d’introduire plus de flexibilité dans l’organisation du travail de leurs collaborateurs : « Le modèle de structures fermées en bocal à vécu ! », atteste, Bruno Goichon, secrétaire général de Groupama Centre-Atlantique.

« Banques et assureurs s’essaient au “co-working” » – Les Echos – 16 janvier 2017

Lorsque les espaces de travail sont partagés

La start-up bordelaise a développé une application mobile de partage et de réservation d’espaces de travail. Une façon pour les entreprises de rentabiliser leurs bureaux vides, mais aussi de communiquer. (…) Avec un modèle économique simple. Pour l’offreur d’espaces de travail, la présence sur la plate-forme est gratuite. Celle-ci se contente de prélever une commission sur les sommes encaissées, avec un tarif calculé à la demi-journée : 15 euros pour un bureau, 9 euros pour une place de travail et 3 euros par personne pour une salle de réunion.

« Base 10 veut devenir le BlaBlaCar des bureaux d’entreprise » – Les Echos – 16 janvier 2017

 

Lorsque les nouvelles technologies peuvent bouleverser la chaîne de l’immobilier

Au CES 2017 à Las Vegas, l’immobilier – « real estate » en anglais – ne laissait entrevoir que de maigres promesses, se limitant aux objets connectés de la maison intelligente. Alors que le transport est en train de vivre sa mue, que la production d’énergie devient plus soutenable et que l’agriculture va nourrir des milliards d’êtres humains supplémentaires, l’immobilier est toujours plus cher à produire, les conditions de logement ne progressent pas, la montée en gamme des bâtiments existants est lente… Aujourd’hui, une partie des difficultés économiques mondiales résident dans la mauvaise santé de ce secteur, en pleine « maladie des coûts », incapable de générer les gains de productivité attendus. (…) Différentes technologies ont le potentiel de bouleverser toute la chaîne de valeur du secteur immobilier.Un certain nombre d’entre elles sont déjà connues et ont été opérationnellement éprouvées. Il s’agit autant du « crowdfunding » que du Building Information Modeling, de la « blockchain » que des drones, de l’analyse prédictive que des capteurs.

Une myriade de jeunes entreprises est désormais en train de combiner ces briques technologiques pour aboutir à des modèles économiques susceptibles de générer de réels gains de productivité. Le coût du capital apporté par les investisseurs, le coût du travail réalisé par le constructeur, les frais d’intermédiation et de gestion des bâtiments prélevés par les notaires ou les syndics tout comme les charges d’occupation des logements et bureaux versés par les consommateurs vont diminuer et permettre la montée en gamme du secteur. (…) Dans cette révolution, la France a un rôle particulier à jouer. Notre pays a été le pionnier de la première révolution technologique de l’immobilier au XIXe siècle avec des figures comme Louis Vicat inventant le ciment artificiel, Joseph Monier et François Hennebique découvrant le béton armé, le baron Haussmann redessinant Paris, et enfin Eugène Freyssinet brevetant le béton précontraint. Avec Bouygues, Saint-Gobain, Eiffage, Axa Real Estate, Lafarge, Unibail, Vinci, le Mipim, nous avons la chance de conserver de très grands groupes mondiaux, couvons dès aujourd’hui les licornes qui seront leurs égaux demain.

« La France doit fédérer les futures start-up de l’immobilier » – Le point de vue de Vincent Pavanello et de Robin Rivaton – Les Echos – 17-1-2017

Quand une start-up achète et revend des logements grâce au big data

La start-up Opendoor vise les biens dans les villes de taille moyenne et a déjà vendu 4.000 maisons. Après une nouvelle levée de fonds fin 2016, la jeune pousse est valorisée 1,1 milliard de dollars. (…) La société, créée fin 2014, propose aux propriétaires souhaitant vendre leur bien de remplir en ligne un formulaire très détaillé (le plan de travail de la cuisine est-il en granit ou en marbre ? Y a-t-il des taches sur les prises électriques ?). A partir de ces éléments et de ceux d’une douzaine d’autres bases de données (proximité des transports, sécurité du quartier…), leur algorithme établit un prix en quelques heures, sans visite d’un agent.

Si les propriétaires acceptent l’offre, OpenDoor envoie un inspecteur vérifier la conformité de la description à la réalité, puis paie les propriétaires. Le processus peut prendre quelques jours seulement, assure la société. Du côté de l’achat, OpenDoor simplifie également la recherche en permettant des visites 24 heures sur 24 grâce à un dispositif sur la porte permettant de recevoir un code par texto. Elle offre aussi une garantie permettant à l’acheteur d’être remboursé au bout de 30 jours s’il n’est pas satisfait par la maison.

Son business model repose sur la revente du bien à un prix supérieur à celui d’achat. Selon un échantillon de 200 maisons examinées par le « Wall Street Journal », OpenDoor a réalisé un profit de 10.000 à 15.000 dollars sur chacune. Cela lui a permis de réaliser 50 millions de dollars de chiffre d’affaires en 2016 selon « Forbes », qui indique que la société prévoit de multiplier ce chiffre par 4 en 2017.

La société repose sur le savoir-faire de la Silicon Valley dans le traitement des données mais ne vise pas le marché immobilier de cette région, ni des grandes métropoles, comme New York ou Los Angeles, où le besoin est moindre car les transactions se font rapidement – une trentaine de jours à San Francisco en moyenne. Elles excluent les maisons délabrées, trop coûteuses à retaper, et celles luxueuses, dont le juste prix est plus difficile à évaluer par un algorithme, pour se concentrer sur celles valant entre 125.000 et 500.000 dollars, dans des villes comme Phoenix et Dallas, les deux seules où son service est actuellement disponible. Sa cible est composée de propriétaires souhaitant déménager rapidement, pour commencer un nouvel emploi par exemple, et qui sont prêts à accepter une offre un peu moins avantageuse pour gagner du temps. Car si le prix de revente proposé par OpenDoor avoisine souvent ceux des agences classiques, la société double la commission de 6 % traditionnellement prélevée par les agents immobiliers par une autre entre 1 et 6 %, basée sur le risque de la transaction. (…) Son business model est cependant bien plus risqué que les autres sociétés de la Silicon Valley s’étant déjà attaquées à ce secteur, comme Zillow, une place de marché mettant en relation acheteurs et vendeurs, car Opendoor achète lui-même les maisons, en empruntant massivement. Et si le marché se retourne, les reventes à perte risquent de se multiplier.

« Opendoor la licorne californienne qui supprime les agents immobiliers » – Les Echos – 25 janvier 2017

Lorsqu’un promoteur devient opérateur de services immobiliers

Avec quelque 160 métiers, Nexity couvre à peu près tous les besoins immobiliers d’une personne ou d’un ménage, quels que soient son âge et son milieu social : le promoteur fabrique des logements et des bureaux, les réseaux d’agences immobilières les vendent – y compris à des bailleurs sociaux – ou les mettent en location, les administrateurs de biens les gèrent pour ceux qui les louent, qu’ils soient clients d’un côté, étudiants, familles, personnes âgées ou de l’autre, collectivités, entreprises, investisseurs institutionnels ou particuliers…

Jusqu’alors organisés en silos, par produit (terrains, bureaux, logements, services), les équipes seront désormais regroupées dans une organisation verticale en fonction du client final. « En fait, nous ne sommes pas une société immobilière mais une plate-forme de services à l’immobilier », explique Alain Dinin. « Nous fournissons déjà et fournirons à l’avenir beaucoup plus de réponses en termes d’usages que de produits », ajoute le président du groupe, exemples à l’appui : « Un ménage client chez nous a-t-il besoin de revendre ? De faire estimer un bien ? De louer un studio pour un enfant ? De trouver une maison de retraite pour un parent ? De déménager ? De réserver un bureau pour quelques jours ? Nous devons modifier nos organisations pour qu’un client ait une seule réponse même si plusieurs métiers du groupe ont à intervenir. »

Côté collectivités locales, « face à un élu sur un grand projet urbain, demain, il n’y aura plus qu’un seul interlocuteur Nexity », précise Alain Dinin. Dans l’idée de conquérir de nouveaux marchés et de rentabiliser le plus possible les clients comme les prospects.

« Nexity veut muter en plate-forme de services immobiliers » – Les Echos – 24 janvier 2017

Lorsque le numérique permet d’associer les riverains à la conception de leur futur quartier

Et si on associait les habitants ou les riverains à la conception de leur futur quartier ? C’est l’enjeu d’Immersite, un outil mobile numérique de concertation conçu par Nobatek, un centre de ressources technologiques spécialisé dans le bâtiment. « Les systèmes de réalité virtuelle sont spectaculaires, mais encore coûteux. Nous avons voulu un outil plus abordable », explique Maxime Comminges, chef de projet. L’outil a été développé avec le logiciel Edddison, qui permet d’interagir avec des images 3D. Sur la table qui est devant lui, l’utilisateur déplace une figurine sur un plan. Et, comme s’il se promenait dans son futur quartier, les images de synthèse en 3D correspondant exactement à sa déambulation s’affichent sur l’écran. Utilisable en groupe et par n’importe qui, l’outil se veut également interactif en permettant de proposer des modifications.

« Immersite fait plonger les habitants dans leur futur quartier » – Les Echos – 7 février 2017

Lorsqu’on ne commercialise plus des mètres carrés mais une expérience

WeWork, qui revendique 90 000 membres au niveau mondial, est loin d’être seul sur le créneau. Ces nouveaux lieux adaptés au monde du numérique ont éclos un peu partout, ringardisant les centres d’affaires Regus, les baux rigides, résiliables tous les trois ans et les coûteux dépôts de garantie. On ne commercialise plus des mètres carrés, mais un cadre de vie et des rencontres.« Nous sommes une plate-forme de créateurs et d’entrepreneurs. Nous créons une communauté mondiale, où il y a une véritable émulation collective, comme dans la Silicon Valley. 50 % des membres font du business ensemble », vante Séverin Naudet, le patron France de WeWork.

Même discours chez Nextdoor, la filiale de Bouygues Immobilier, créée en 2014, concurrente de WeWork. « Nos clients viennent chez nous parce que c’est simple et pas cher, c’est un accélérateur de business et surtout ils y trouvent une atmosphère bienveillante », lance son président Philippe Morel, qui compte parmi ses clients Renault, HSBC ou RTE.

Ces services ont un coût. Avec des prix fixés entre 450 et 665 euros par mois par poste de travail, le français et l’américain visent des entreprises déjà confirmées, qu’il s’agisse de PME, ou de grandes institutions. « Dans nos locaux actuels, nous payons moins cher mais nous n’avons pas le niveau de service et les espaces dont nous avons besoin », témoigne Philippe Rodriguez, d’Avolta. « A service équivalent, nous sommes 20 % à 25 % moins chers », assure M. Naudet.

Au-delà de l’ambiance et du réseau, c’est surtout de la flexibilité que viennent chercher les entreprises, qui grandissent et maigrissent régulièrement. Pour un grand groupe, cela évite par exemple de louer un étage supplémentaire pour un projet de quelques mois. « On ne peut pas à la fois faire du business et gérer ses locaux. Il faut choisir », admet M. Rodriguez.

La start-up française Bureaux à partager (BAP), qui ne dispose pas des mêmes moyens que WeWork, rénove à peu de frais des espaces vacants en attente de travaux. La durée d’occupation est forcément courte, mais les prix sont plus compétitifs. « On inaugure les 7 000 mètres carrés d’une école restée vide pendant sept ans avenue Trudaine. Ceux qui viennent savent que ce n’est pas pour très longtemps, mais les entreprises sont de plus en plus mobiles. Déménager leur coûte toujours moins cher qu’un bail longue durée », explique Clément Alteresco, fondateur de BAP.

« WeWork relance la bataille du coworking » – Le Monde – 17 février 2017

Lorsque l’immobilier se met à innover

Enfin du neuf ! Le Salon de l’immobilier d’entreprise, le Mipim, va peut-être prendre un coup de jeune et les jeans baskets mettre un peu de couleur parmi les costumes gris des brokers anglais sur la Croisette, à Cannes, ces prochains jours. Les « PropTechs ” ? pour « property and technology » ?, les start-up qui se penchent depuis quelques années sur le monde de la construction et de l’immobilier, font une entrée en force parmi les promoteurs, les banques et les investisseurs.

« La pierre prend un coup de jeune » – Les Echos – 14 mars 2017 – Supplément spécial Mipim : « Immobilier : un secteur enfin prêt à innover ».

Lorsque les locataires bruyants sont détectés à distance

De Paris à Barcelone, le boom de la location touristique courte durée a aussi été celui des troubles de voisinage. La jeune pousse barcelonaise Smart Things & Friends surfe sur la vague. La start-up a inventé un boîtier, Roomonitor, qui permet aux bailleurs de contrôler à distance le niveau sonore dans leur logement occupé. Il s’agit d’un sonomètre (enregistrant le niveau sonore, pas les conversations) rendu communicant par une connexion en wi-fi et combiné à un logiciel développé par l’entreprise. « Le boîtier alerte par SMS et par appel téléphonique le locataire et/ou le bailleur et/ou l’agence de location si un bruit excessif est détecté », explique Dominic Bahmani Fard, responsable du développement international.

Les décibels ne suffisent pas à cerner une situation, car tout dépend de l’épaisseur des murs, de la résonance dans l’appartement, etc. Trois niveaux sonores sont définis et l’alerte est déclenchée par plus de cinq pics de bruit au niveau le plus élevé en sept minutes. « Les algorithmes se raffinent, poursuit-il. Nous en développons encore de nouveaux, pour identifier un bébé qui pleure, par exemple, ou un volet qui claque et éviter les alertes inutiles. » (…)

Pendant que Roomonitor veut conquérir l’Europe, un produit similaire vient d’apparaître aux Etats-Unis, NoiseAware, qui cible pour l’instant le seul marché américain. De son côté, la start-up barcelonaise vient de lancer un second boîtier, Hub A & C, qui démarre fort. Celui-ci permet de détecter quand l’occupant quitte l’appartement et coupe la climatisation s’il ne l’a pas fait. Une source d’économies potentiellement importante pour un bailleur en Espagne.

« Le boîtier qui détecte les locataires bruyants arrive en France » – Les Echos – 20 mars 2017

Lorsqu’on ne commercialise plus des mètres carrés mais une expérience (bis)

WeWork ouvrira son premier immeuble en France le 2 avril, rue La Fayette à Paris, dans l’ancien siège d’Areva. Le bâtiment de 12.000 mètres carrés accueillera 3.200 startuppeurs, free-lances, designers… Un deuxième suivra avant la fin de l’année, dans le Marais, rue des Archives (7.000 mètres carrés) (…) WeWork c’est une plate-forme à la fois physique et technologique dédiée aux créateurs, aux entrepreneurs et aux grandes entreprises. La première plate-forme mondiale du genre. (…) WeWork analyse les données d’usage de ses espaces par ses membres grâce à l’intelligence artificielle. Un algorithme d’apprentissage automatique peut assez précisément prévoir comment une disposition de salle et de bureaux sera utilisée avant même que la construction ne commence. WeWork est aussi un réseau en ligne qui permet à une communauté de plus de 100.000 personnes d’interagir au quotidien. Un entrepreneur français peut ainsi créer un lien direct en quelques minutes avec un partenaire en Chine, à Londres ou à San Francisco. 50 % de nos membres font du business ensemble, WeWork est donc un levier de croissance. (…) WeWork est une plate-forme, son premier revenu est donc l’abonnement des membres, qui inclut tous les services. Après, WeWork explore tous les types d’accord avec ses partenaires et les propriétaires. (…) Les entrepreneurs français sont parmi les plus innovants. Ils ont été les premiers à largement adopter des plates-formes, Facebook, LinkedIn, Twitter, qui ont changé le marketing, la publicité, la relation commerciale. Ils sont dans la même logique pour leur environnement de travail. Ils attendent une plate-forme qui va changer leur expérience au quotidien et modifier leur rapport avec l’environnement économique. Nous voulons offrir la meilleure expérience possible. (…) Nous allons nouer des partenariats avec les incubateurs et les principaux acteurs de l’écosystème des start-up à Paris. WeWork fait, par ailleurs, toujours appel à de très nombreuses start-up pour l’ensemble de ses services afin de faire travailler au maximum l’écosystème économique local.

« L’écosystème WeWork constitue un levier de croissance » – Interview de Séverin Naudet, directeur général de WeWork France – Les Echos – 20 mars 2017

Lorsque l’innovation saisit l’immobilier

Les proptech (pour « property technology ») débarquent en force au Mipim, le Salon de l’immobilier d’entreprise qui ouvre pour trois jours à Cannes : 300 start-up parmi les participants et une soixantaine d’exposants, soit 30 % de plus qu’en 2016. Le filon des proptech est profond : le monde de l’immobilier n’avait pas jusqu’alors la réputation d’être très aventureux. Mais il va devoir s’adapter, sous la pression des usagers, habitants ou salariés (en tout cas de leurs manageurs) obsédés par le covoiturage, le co-living, le co-working…

« L’innovation dans le secteur était surtout due aux fabricants de matériaux qui dépensent beaucoup pour en inventer de nouveaux, explique Thomas Le Diouron. La nouveauté vient des nouveaux usages qui utilisent l’économie numérique et ouvrent la porte à de tout petits acteurs. » Dans ce secteur, les bonnes idées courent les rues et ne coûtent pas forcément cher. La liste est longue et encore incomplète de la meilleure manière d’utiliser l’espace vide dans les bureaux ou les parkings, des plates-formes d’e-commerce ou de mise en relation dans des secteurs, comme le notariat, réclamant d’importantes garanties juridiques, entre acheteurs et vendeurs, occupants et gestionnaires d’immeuble. La consommation d’énergie, réelle et garantie, demeure aussi un sujet stratégique, comme le financement immobilier, voire urbain, via le crowdfunding. Le traitement des données pour qualifier ou identifier la demande, les visites virtuelles… est par ailleurs en plein essor.

« Les proptech en vedette au Mipim » – Les Echos – 15 mars 2017