S’il est bien un exemple qui illustre les dérives de la « financiarisation de la ville » comme celles de la mégalomanie de certains projets, c’est celui de Sesena Quinon, à 37 kilomètres au sud de Madrid, où nous nous sommes rendus mi-février dernier.

La ville est devenue un tel symbole de ces dérives qu’elle est à l’honneur de l’"Atlas des cités perdues", de Aude de Tocqueville (Editions Arthaud, 2014), qui rappelle que la ville prévoyait la réalisation de 13 500 logements, pour plus de 40 000 habitants et que, en 2014, la nouvelle cité n’a attiré que 4 000 habitants au lieu des 16 000 que pouvaient accueillir les 5 600 logements achevés. Cette ville a également fait l’objet d’un stimulant ouvrage : « Projet El Pocero », de Anthony Poiraudeau (Editions Inculte, 2013) et, surtout, d’un article très évocateur que lui a consacré Nacima Baron : « Sesena, la charge poétique d’un urbanisme en déroute », dont nous reprenons ci-dessous plusieurs extraits.

Les causes de cette débâcle :

(Auteur : Nacima Baron)

« Si l’on considère la période récente, non comme une succession de dates, mais comme une suite de phases, on identifie trois poussées de croissance entrecoupées de repli. La première vague de développement saisit l’Espagne dans les années 1960, quand le pays s’engage sur de grands axes de développement (tourisme international, intensification agricole). La deuxième vague apparaît dans les années 1990, sous l’effet de l’intégration européenne et des subventions qui en découlent, et qui engendrent ouverture économique et réindustrialisation. La troisième vague, celle des années 2000, est la plus vigoureuse. L’intégration dans la zone euro suscite une envolée de la spéculation associée à un urbanisme débridé.

Pendant cette courte période, l’articulation d’une série de mécanismes associant les flux de capital et l’évolution du marché du travail paraît vertueuse. Côté capital, des apports financiers irriguent le marché espagnol, grâce à l’incorporation du pays dans la zone euro (donc la possibilité pour les banques d’emprunter auprès de la Banque centrale européenne à des taux très bas), mais aussi grâce à l’apport des fonds structurels européens (notamment le plan de développement régional 1999-2006). De ce fait, les banques prêtent massivement à tous les acteurs économiques : prêts aux ménages pour l’investissement immobilier et la consommation, prêts aux entrepreneurs et aux collectivités afin qu’ils dégagent du foncier et développent des projets d’aménagement et d’infrastructure. L’afflux d’argent se dirige prioritairement vers l’immobilier. On constate, pendant une douzaine d’années, un mouvement conjoint – et paradoxal – d’ascension des quantités produites et des prix. Entre 2004 et 2007, le taux de croissance annuel du mètre carré, dans le logement neuf, est compris entre 15 % et 18 %.

La bulle immobilière qui se prépare alors s’explique certes par la spéculation, mais aussi par un contexte particulier : celui d’un gonflement démographique et de la mutation sociologique de l’Espagne. Deux phénomènes massifs s’articulent ici encore. D’un côté, l’intense courant de l’immigration de travail (facilitée par des régularisations collectives) crée des besoins de logement. De l’autre, l’entrée des femmes espagnoles dans le marché du travail assure des conditions de solvabilité nouvelle pour les ménages qui souhaitent, vu la hausse des prix, accéder le plus vite possible à la propriété.

En 2007-2008, l’écroulement de cette dynamique est d’une brutalité jamais connue pour les générations espagnoles de l’après-guerre civile ».

(photo ci-dessus : porte d'entrée dans le parc qui porte le nom de l'épouse du promoteur du projet)

Une description (en 2014)

(Auteur : Nacima Baron)

« Une curieuse impression se dégage de l’ensemble. Toutes les rues adjacentes au départ de cette grande artère sont fermées par des grillages. Les portails d’entrée des immeubles sont clos, les volets roulants des fenêtres sont abaissés. Quelques rares pancartes « à vendre » sont pendues, de loin en loin, aux balcons. Des monceaux de gravats parsèment des trottoirs dont les bordures sont inachevées. Çà et là, des touffes de mauvaises herbes apparaissent au pied des immeubles. Des ordures s’accumulent dans les coins. Quelques papiers gras tourbillonnent dans des nuages de poussière et s’amoncellent au pied des rues adjacentes à l’avenue centrale. Un grand silence règne, on entend le vent siffler. La ville n’est pas totalement déserte, et c’est presque plus étrange : de loin en loin, un joggeur semble glisser le long de façades aveugles, passant devant des portes toutes identiques, murées et taguées. Une jeune femme avec une poussette tourne le coin d’une rue, et pénètre dans une aire de jeu toute pimpante. Un bus passe à grande vitesse, sans s’arrêter. Il est totalement vide

La notion d’inachèvement paraît en effet une piste intéressante pour interroger la ville de Seseña du point de vue de ses ressources symboliques et de leurs usages. L’inachèvement engage évidemment un rapport au temps. Ce qui dérange, ce qui gêne au fond ceux qui visitent cette ville, c’est le rapprochement entre la nouveauté et la caducité du modèle urbain dont il est question. Car Seseña n’est pas pire que bien d’autres « nouveaux quartiers » neufs et « prêts à vivre », en Espagne ou ailleurs. Dans le début des années 2000, grâce aux taux d’intérêt très bas et à un allongement des durées de remboursement (jusqu’à 50 ans), El Quiñon pouvait plaire à de jeunes couples mileuristes n’ayant pas les moyens d’acquérir leur premier logement dans la capitale. Quelques dizaines d’acheteurs ont sauté le pas et acquis leur trois-pièces juste avant l’effondrement de l’été 2008. Aussi la ville incarne l’Espagne des années d’euphorie et de prospérité juste avant l’abîme. Elle marque une sorte de point limite : l’urbanisme est allé « jusque-là » dans la lointaine banlieue madrilène. La confiance aveugle de certains ménages en un modèle de bonheur que leur proposaient des promoteurs sans scrupule est allée « jusque-là ». Enfin l’interaction entre acteurs publics et acteurs privés, pour autoriser et planifier des programmes résidentiels, est allée jusque-là dans la démesure. Du point de vue d’une société ébranlée par une crise économique douloureuse, Seseña véhicule la nostalgie non pas de l’éphémère, mais d’une « imminence passée » (le passé qui vient à peine de passer, qui est si près, mais en même temps déjà absent et inaccessible). Seseña est un fossile tout frais, un vestige qui date d’une époque toute récente, mais qui semble pourtant déjà à des années-lumière de la vie des gens, de leurs possibilités, de leur horizon ».

Une description (un samedi de février 2019, en début de matinée)

Pour une ville que l’on pensait fantôme, la surprise est de voir qu’il y a beaucoup de voitures et, manifestement, beaucoup de logements sont habités. Effectivement, « environ 8 200 personnes vivent désormais à El Quinon, ce qui a permis de porter la population de la ville à près de 23 000, contre moins de 5 000 en 2001 ». La raison : « Après avoir plongé de plus de 50% entre 2007 et 2015, le prix de l'immobilier au mètre carré à Sesena, qui comprend El Quinon, a augmenté de 15% par rapport à son point bas d'il y a trois ans ». ("Madrid Is Learning From Its Property Crash", Bloomberg, 15 mars 2018)

Malgré ce surcroît de population, la plupart des commerces qui devaient occuper les pieds d’immeubles restent vides, et la quasi-totalité des rez-de-chaussée sont murés. Certains bâtiments sont encore totalement vides. Les espaces publics sont contrastés, avec des avenues (les voies sont très larges) qui ne débouchent nulle part, et d’autres bordées de palmiers, comme ceux du bord du lac et du « parc canin ». Plusieurs terrains vagues correspondent à des immeubles qui n’ont pas été construits ; beaucoup, grillagés ou non, sont jonchés des papiers gras que l’on voyait en 2014 ; certains font office de surfaces de stationnement, tandis que deux terrains de tennis et un autre terrain de sport semblent avoir poussé par surprise. Tout près de la ligne haute tension, un terrain dévoile des fondations inachevées, à ciel ouvert. Un collège flambant neuf, à l’architecture contemporaine et à blanche qui tranche avec celle des immeubles en brique rouge, vient manifestement d’ouvrir. L’arrêt de bus qui conduit à Madrid est toujours là.

En guise de conclusion

(Auteur : Nacima Baron)

« La visite permet d’affronter la dimension très concrète du problème urbanistique espagnol. Ici, on ne manipule pas de chiffres abstraits (des milliards d’euros de dettes privées et publiques, des schémas compliqués faisant interagir les administrations à différents niveaux, prêteurs et emprunteurs, etc.) mais on touche véritablement du doigt la matérialité et l’énormité du problème. La visite à Seseña permet de poser une (jeune) génération intellectuelle qui prend le contre-pied de la précédente, celle du post- franquisme, qui construisait dans les années 1970-1980 des systèmes de pensée à partir de doctrines (marxisme, structuralisme...) pour penser la ville. Seseña est donc un lieu où se croisent des intellectuels et des activistes qui associent engagement social et vision artistique, qui développent une vision citoyenne du travail d’enseignant et qui veulent transmettre un message éthique et politique qui ne se vit que par la voie directe car il n’est pas construit comme un dogme. La visite à Seseña exprime le choix d’une partie des intellectuels espagnols d’affronter la réalité, de « prendre la gifle du réel » plutôt que d’envisager les choses d’en haut ».

Assurément, Sesena Quinon est une erreur urbaine dont on retient la leçon : vigilance.

Source photos : ibicity

A lire également sur le sujet : "The City That Never Was", de Christopher Marcinkoski (Princeton Architectural Press, 2015).