Quand la première foncière européenne endosse le rôle d’aménageur urbain

A lire dans les Echos de ce jour, sous la plume de Catherine Sabbah, la stratégie de la première foncière européenne, Unibail, qui mise sur le développement de projets globaux comprenant des commerces, mais aussi des bureaux, des équipements et même des logements.

Extrait :

Trois mois après l’acquisition de Westfield et de ses 40 centres commerciaux aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, la foncière française rebaptisée “Unibail-Rodamco-Westfield” affiche des chiffres en hausse. (…) Le portefeuille de Westfield mérite également un petit dépoussiérage, même si la marque brille par ses nombreux « flagships », notamment ceux de Londres, New York, San Francisco… Sa stratégie n’est pas tout à fait la même que celle du groupe français : « Westfield intervenait peu entre la construction et la rénovation de ses centres, nous avons l’habitude d’une gestion plus active, en continu, que nous allons appliquer à ce nouveau patrimoine, il y a un peu de travail », reconnaît Christophe Cuvillier, le président du directoire de la nouvelle entité, après avoir examiné tous les actifs à la loupe. Un peu de travail pour relever le niveau de certains ou les vendre. La foncière a pour habitude de se défaire des centres arrivés au maximum de leur rentabilité : la valeur moyenne de ceux qu’elle a gardés est passée de 300 millions d’euros en 2012 à 560 en 2017.

Le directeur général de la première foncière européenne met en avant les quelque 12,5 milliards d’euros de projets en développement. Et plus que d’autres, Neo sur le plateau du Heysel à Bruxelles, Hafencity à Hambourg, Westfield Milano, la Gaité-Montparnasse à Paris… situés sur des territoires déjà urbanisés.

Malgré leur taille, ces chantiers sont peu susceptibles d’attirer des critiques sur l’artificialisation des sols ou la surproduction de surfaces commerciales en périphérie. A propos de Val Tolosa, un programme de 60.000 mètres carrés qui s’enlise depuis 2010 en Haute-Garonne, les réponses sont moins convaincantes. « L’accessibilité en transports en commun est devenue l’un des critères de choix de nos opérations, précise Olivier Bossard, le directeur du développement de URW. Il nous arrive même comme pour le centre Trois Pays près de Bâle de participer au financement du tramway. »

Ces investissements qui servent les intérêts du groupe mais aussi ceux de la collectivité vont se multiplier. En quête de mixité et en mal de fonds, les villes exigent de plus en plus des opérateurs immobiliers qu’ils leur fournissent des quartiers entiers : le projet de la Gaité-Montparnasse à Paris comprend des logements, un hôtel, des bureaux… A Hambourg, URW va construire un terminal de croisière et des équipements… Les foncières devront de plus en plus endosser le rôle d’aménageur urbain, plus long et plus risqué. Altarea-Cogedim a déjà pris ce virage. En changeant de nom, Immochan devenu Ceetrus se place aussi sur le marché de ces acteurs globaux. « Nous avons déjà adopté ce modèle et nous continuerons, à condition qu’il corresponde à nos exigences de rentabilité financière », précise Christophe Cuvillier, qui n’exclut pas de modifier quelque peu le modèle d’URW en ajoutant à son portefeuille, constitué à 86 % de commerces, une part de logements.

Source : “Unibail endosse le rôle d’aménageur urbain” – Catherine Sabbah – Les Echos – 31 août 2018.

Ce nouvel exemple illustre la thématique que nous aborderons, lors de la prochaine journée de l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme (ici), dans le cadre de la table-ronde “POPS versus macro-lots”. Il s’agira de mettre en comparaison deux modèles :

• le modèle “POPS” (“Privately owned public spaces”), plutôt anglo-saxon, de détention par un investisseur (souvent présent dès l’amont dans la transformation du quartier)
• le modèle qui semble se développer dans les opérations françaises d’une fabrication par des promoteurs-ensembliers, avec, à la livraison, une détention par les copropriétaires réunis au sein d’une ASL (association syndicale libre).

Alors que ces deux modèles présentent des avantages et des inconvénients, une troisième voie est-elle possible ? Nous aurons l’occasion d’y revenir.