Le Club Ville hybride Grand Paris, animé par Michaël Silly, a consacré sa séance du 30 septembre aux "montages immobiliers innovants".

Sont notamment intervenus Daniel Behar (Institut d'urbanisme de Paris), Pascal Girod (CASA), Vincent Gollain (IAU-RIF), Joël Idt (Lab’Urba), Catherine Léger (SEM Plaine Commune Développement), Benoit Labat (SGP), Thierry Lacroix (Egis Conseil). Pour notre part, nous étions invités à répondre à trois questions :

Quelles sont les évolutions significatives que vous percevez en matière de montage des projets ?

Comment évoluent les rôles des acteurs publics et privés ?

Quelle est votre interprétation des modèles de plus en plus présents de coopération entre acteurs privés ?

Verbatim

La fabrique de la ville s'oriente vers une approche plus partenariale, avec des aménageurs et promoteurs qui interviennent non plus successivement mais côte à côte dans la fabrique des projets. En effet, il y a deux facteurs de mutation très importants qui se combinent : l’impératif de la ville durable, et la crise financière.

La première conséquence est que les opérations sont pour beaucoup des opérations de recyclage urbain, qui sont beaucoup plus chères à réaliser (dépollution, démolition, foncier élevé) alors même que la contrainte financière pèse à la fois sur les collectivités locales et sur les ménages. Du coup, alors que traditionnellement la fonction première de l’aménageur était d’acquérir le foncier, ce n’est plus le cas. Certes, ce n'est pas pas nouveau (sur l'Ile de Nantes, seule la moitié des fonciers avaient été acquis par l'aménageur, les autres l'ayant été directement par les promoteurs), mais le phénomène s’accentue.

Deuxième conséquence : le maître mot commun à ces deux évolutions, c'est : la mutualisation. L’exemple le plus emblématique est le stationnement : on peut économiser les places de stationnement en mutualisant leur utilisation entre plusieurs types de programmes. Mais il s'agit aussi d'économiser l’énergie, en favorisant la complémentarité et les échanges entre des programmes qui ont des besoins de production de chaud ou de froid décalés dans le temps ; de gérer les eaux pluviales en complémentarité entre les espaces privés et publics, etc. Or, ces sujets sont à l’interface entre l’échelle du quartier et l’échelle du bâtiment, et aussi à l’interface entre les phases de construction et les phases d’exploitation.

Une autre raison est que les enjeux conjugués de mixité programmatique et de densité obligent à concevoir des concepts immobiliers inédits, dont la faisabilité opérationnelle (coûts travaux) et commerciale doit être confirmée. C'est l'enjeu de l’utilisateur.

On comprend ainsi que l’échelle du quartier et l’échelle du bâtiment doivent être pensées simultanément, ce qui amène à des situations beaucoup plus partenariales. Mais il n'y a pas un modèle, il y a une grande variété de situation, avec des montages de plus en plus ad hoc. Une des difficultés c’est d’arriver à comparer et structurer ces différents montages, d'où la proposition de grille de lecture que vous voyez à l'écran.

Pour comprendre comment évoluent les rôles des acteurs publics et privés, je crois que ce qui est important, c’est de prendre un peu de recul. Là, j’ai zoomé sur les modes de relation, mais on peut à l’inverse "dézoomer" et prendre du recul. Et ce qu'on observe alors, c'est que ces nouvelles manières de faire dessinent une image saisissante où la chaîne de valeur classique de l’immobilier se désintègre et se recompose selon des configurations multiples et inédites. Alors que traditionnellement l’aménageur assurait toutes les étapes de l’aménagement et le promoteur toutes les étapes de la promotion, désormais les activités créatrices de valeur sont recomposées à l’intérieur de chaque entreprise et entre les entreprises du secteur, et de nouveaux spécialistes apparaissent à chaque étape de la chaîne de valeur.

Nous avons ensuite montré comme les croisements entre secteurs (croisement énergie / immobilier ; croisement numérique / immobilier; etc) s'accentuent, et comment de nouveaux acteurs, parfois inattendus, apparaissent. Et nous avons enfin pointé les enjeux clefs, tant pour les acteurs privés que publics.

Pour aller plus loin, lire aussi nos précédents billets, ici et ici.