L’aménagement opérationnel au service du logement !

L’ouverture, demain, des premières rencontres de l’aménagement opérationnel par la Ministre Sylvia Pinel est l’occasion de revenir sur l’enjeu que représente la production de logements dans les opérations d’aménagement.

« Construction de logements : un naufrage sans précédent », titrait Les Echos le vendredi 21 novembre 2014, mettant en avant le fait que moins de 300.000 logements seront sortis de terre en 2014. Ce constat est certes d’autant plus alarmiste qu’il émane de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, mais il est néanmoins révélateur de la crise profonde que connaît la production de logements sur l’ensemble du territoire métropolitain, y compris sur les zones les plus tendues – « en 2008-2009 les études autour du Grand Paris Express montraient que le réseau de transports allait générer 200.000 logements. Mais aujourd’hui, si l’Etat n’intervient pas, si l’on laisse cela se faire au fil de l’eau, on n’en construira que 10% »*.

Au-delà du constat quantitatif, l’enjeu est toutefois bien plus spécifiquement celui de la production de logements dans les opérations d’aménagement, tant pour des raisons de formes urbaines que de soutenabilité socio-économique. A la différence notamment des logements en diffus, les opérations d’aménagement permettent en effet une certaine densité, et donc une limitation de l’étalement urbain, en même temps qu’elles sont le gage d’une ville « mixte », grâce à la péréquation qu’elles permettent entre des « produits » « rentables » : logements libres et bureaux, et des programmes qui ne le sont pas ou moins : logements sociaux, activités, espaces et équipements publics. A défaut, le risque est celui que ne se développent que les logements les plus abordables – sous forme d’auto-construction en troisième ou quatrième couronne des grandes métropoles – lesquels risquent de se transformer en un « étalement des pauvres »** et en une véritable crise sociale si les prix de l’énergie augmentent. L’engagement d’opérations d’aménagement est gage d’un développement durable des territoires.

Or le modèle économique de la production d’opérations d’aménagement est aujourd’hui fortement mis à mal, notamment dans les opérations les plus urbaines, par le fait que les coûts de production de l’objet bâti comme des services urbains sont de plus en plus élevés alors même que le consentement à payer de l’usager final est stagnant. En effet, le politique affirme sa volonté de voir la ville se fabriquer de plus en plus sur elle-même. Or, le renouvellement de la ville sur elle-même coûte beaucoup plus cher que l’aménagement de « champs de betteraves » (aménagement de terres agricoles). A la fois parce que les fonciers étant en sites urbanisés, leur valeur est déjà élevée, a fortiori dans un système juridique européen très favorable au propriétaire initial. Mais aussi parce que les sites étant souvent occupés, il faut prévoir des indemnités d’éviction, ainsi que des frais de démolition, de dépollution, et de relogement des occupants. Sans parler de la pollution ou de la menace de fouilles archéologiques faisant peser dans certains cas des incertitudes économiques et temporelles lourdes de conséquences : à Bourges, où l’ancienne Avaricum était considérée comme la plus belle ville des Gaules par Jules César, le chantier de centre commercial développé par Vinci a pris ainsi plusieurs années de retard. Parallèlement, la crise engendre une pression à la baisse sur les prix de sortie ; et la densité, moteur important de la création de valeur, est un levier difficilement manipulable. Or, si la fabrique de la ville n’est plus créatrice de valeur, cela signifie que ce qui était financé par la plus-value devra l’être par le contribuable (ce qui risque d’être difficilement accepté) ou par l’usager (ce qui semble également difficilement envisageable en l’état actuel du pouvoir d’achat des ménages).

Dans ce contexte, l’optimisation économique des opérations d’aménagement s’impose bien comme un enjeu majeur. Il suppose une vision consolidée de la chaîne de l’immobilier (cf. l’exemple du stationnement, évoqué ici). Nous aurons l’occasion d’y revenir…

Voir aussi nos précédents billets sur l’optimisation des opérations d’aménagement :
– La fabrique du projet urbain sous contrainte financière
– Alexandre Chemetoff ou le budget comme programme
– Mikado, ou comment articuler écriture urbaine et montage économique et opérationnel
– Montages immobiliers innovants

Voir aussi : MIKADO

‘*« Il faut une grande agilité intellectuelle pour aménager le Grand Paris » – Interview de Thierry Lajoie par Jean-Pierre Gonguet et Isabelle Baraud-Serfaty – La Tribune – 7/11/2014
‘**Vincent Renard, « Les urbanistes doivent-ils se préoccuper du développement durable ? », L’Encyclopédie du développement durable, 26 mars 2010