L’action foncière en milieu urbain dense
Le numéro 3 de la Revue Foncière vient de sortir. Nous y publions un article sur la SAS Foncière Commune, ou comment les acteurs publics mettent en place de nouveaux outils pour faire des réserves foncières en milieu urbain dense (en l’occurrence, sur le territoire de Plaine Commune).
Extrait :
Pour autant, constituer ces « réserves foncière en tissu urbain » est une nécessité pour les collectivités si elles veulent casser le cercle vicieux qui veut que la puissance publique améliore le territoire, réalise des espaces publics, et contribue ainsi à renchérir les coûts du foncier en limitant ce faisant sa capacité à le maîtriser. Plus précisément, dans le cas de Plaine Commune, il s’agit d’anticiper sur l’arrivée des infrastructures de transport à partir de 2023, et rendre possible des opérations d’aménagement quand elle sera en mesure de les lancer. Or, lorsque, sur ces secteurs habités denses, le foncier représente entre 40 et 50% du prix de revient global, il est certes possible d’équilibrer des programmes de reconstruction de la ville sur la ville qui ne proposent que du bureau ou du logement en accession à la propriété, mais beaucoup plus compliqué d’équilibrer des opérations qui prévoient aussi des voiries (tout est souvent à créer sur ces sites anciennement industriels), du logement social et des équipements publics.
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Cette réponse correspond ainsi à une approche renouvelée de la valeur dans laquelle l’aménageur, via la société foncière, se transforme en investisseur. Grâce à ce changement de modèle économique, des éléments pénalisants pour un aménageur (foncier occupé, d’où indemnités d’éviction, présence de bâtiments, d’où démolition, démarrage de la transformation du site à moyen terme, d’où frais de portage importants) se transforment en atouts dans le modèle investisseur : le foncier occupé génère des recettes, les bâtiments peuvent être amortis et le temps long favorise un retour sur investissement. Ainsi, lorsque dans une quinzaine d’années le projet s’enclenchera effectivement, la société foncière pourra le vendre à un opérateur à un prix très contenu.
Ce basculement de modèle économique ne peut évidemment se faire que sous certaines conditions et pour certains secteurs. (…)
A lire également dans le numéro 3 de la Revue Foncière :
“Le logement malade du foncier”, de Joseph Comby
“Les aides au logement, une aubaine pour le bailleur”, de Jean Cavailhès
“Les aides au logement sont-elles inflationnistes ?”, d’Arnaud Bouteille
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