La ville sur mesure, ou l’évolution de l’aménagement

Comment le métier de l’aménageur évolue-t-il dans le nouveau contexte de fabrication des villes ? Pourquoi et comment se montent les partenariats entre aménageurs et promoteurs ? Quel est l’impact de la crise sur les projets d’aménagement ?

Telles sont quelques unes des questions que nous avons posées à Isabelle Vallentin, Directrice Générale de Sequano, l’une des plus importantes et innovantes SEM en Ile-de-France.

Extrait – Sur l’évolution du métier de l’aménageur

Il y a dix ans, les métiers se déroulaient les uns après les autres : la collectivité locale faisait appel à un aménageur, qui faisait appel à un promoteur, qui faisait appel à des investisseurs, qui faisaient appel à des utilisateurs. Aujourd’hui, une opération ne se déroule plus comme cela : lorsque la collectivité commence à réfléchir, elle a souvent déjà des contacts avec des utilisateurs. Je peux prendre un autre exemple. Nous devons lancer une opération sur laquelle seront construits des bureaux. Il y a dix ans, nous aurions d’abord finalisé le projet d’aménagement, puis nous aurions sélectionné des promoteurs, charge à eux de traiter ensuite avec les investisseurs. Aujourd’hui, nous lançons des consultations promoteurs-investisseurs avant même que le dossier de réalisation de la ZAC ne soit terminé. Ce genre de pratique n’est pas révolutionnaire, mais pourtant, il y a dix ans, cela ne se faisait pas. De même, auparavant, je ne rencontrais que rarement les investisseurs. Mais si l’aménageur reste dans sa tour d’ivoire, s’il fixe d’une manière rigide le déroulé de l’opération, s’il dessine un plan masse intangible et fixe des contraintes précises et non négociables aux opérateurs, alors cela crée des plans monotones qui n’évoluent pas.

Extrait – Sur l’impact de la crise

De manière générale, sur l’ensemble de nos opérations en Seine-Saint-Denis, le principe est celui d’une mixité fonctionnelle à l’îlot, et, plus largement, on travaille évidemment sur des quartiers de ville avec toutes les fonctions. Or la crise menace la mise en œuvre opérationnelle de ce principe. En effet, en ce qui concerne les logements, les volumes de production ont certes baissé, mais les promoteurs souhaitent encore en développer. Par contre, la production de bureaux a fortement ralenti. Ceci est lié à la crise mais aussi au fait que la Seine Saint-Denis subit de plein fouet l’augmentation de la « taxe bureau », alors même que le coût de développement des opérations sur ce territoire est élevé. Il est donc difficile d’avoir des prix de sortie de bureau très attractifs. J’espère que, s’agissant des bureaux, cette situation est conjoncturelle. Par contre, la question des commerces en rez-de-chaussée est un sujet structurel. Beaucoup de commerces sont en difficulté compte tenu de la crise et cela va à l’encontre d’une ville équilibrée. Le sujet commerces est très compliqué car les usages changent.

Extrait – Sur la viabilité économique de l’aménagement

Avant subventions des collectivités locales, les opérations que nous développons actuellement sont effectivement déficitaires. Ce sont les villes qui participent au déficit de l’opération pour tenir la qualité des projets et la mixité sociale voulue par les élus. Cela s’explique par le fait que le foncier est cher, la dépollution compliquée, et donc les équations complexes. Donc nous n’avons pas d’opérations qui rap- portent des bénéfices. Mais un opérateur public n’est pas là pour du court-terme. La richesse est ailleurs que dans le bilan, mais elle existe.

L’interview est publiée dans Etudes Foncières et est téléchargeable ici.

Source : « La ville sur mesure » – Interview d’Isabelle Vallentin – Etudes Foncières septembre-octobre 2013