La ville des promesses tient-elle les siennes ?

Collages, la revue des urbanistes suisses, nous a demandé d’introduire son dernier numéro consacré à la question : “Qui finance la ville ?”.

Extraits :

Un premier risque est le décalage entre la ville produite et les besoins urbains. En France, le mécanisme de défiscalisation Scellier, mis en place fin 2008, s’est ainsi traduit par une surproduction de logements dans des zones où la demande locative est faible.

Un deuxième risque tient à la concentration d’un secteur dans les mains d’acteurs financiers, qui, a fortiori s’ils sont étrangers, seront moins enclins à faire des arbitrages sur la base de critères non financiers. On peut faire l’analogie avec le secteur de la santé où la concentration des cliniques privées a fait craindre que si les fonds américains jugeaient un jour la rentabilité des cliniques insuffisante, ils ne se désinvestissent et provoquent «un chaos dans l’organisation régionale et nationale des soins» .

Une troisième menace est le décalage entre la valeur de marché des actifs et leur valeur «réelle». L’exemple de la Saur, troisième acteur français du marché de la distribution d’eau, est éclairant. En 2004, son actionnaire principal, Bouygues, l’avait vendue au fonds PAI Partners dans le cadre d’un LBO, qui l’avait ensuite revendue en 2007 au consortium Hime. Cette vente, sous la forme également d’un LBO, s’était faite dans le contexte à la fois d’une euphorie sur les marchés des LBO et d’une surenchère avec le fonds australien Macquarie, ce qui avait conduit à une valorisation très élevée (les associations d’élus s’étaient mobilisées pour éviter une prise de contrôle étrangère). Or cette valorisation est apparue d’autant plus surévaluée que le marché de l’eau a subi une forte pression sur les prix dans un contexte de remunicipalisation de la distribution de l’eau. En 2013, la Saur a failli constituer la plus grande faillite française.

Enfin la métropolisation, qui représente en quelque sorte la traduction spatiale de la financiarisation, est un défi majeur tant le décalage s’accentue entre les territoires «prime» et les autres. Par exemple, dans le secteur de l’immobilier d’entreprises en Ile-de-France, la demande en 2013 n’a porté «que sur les actifs les plus sécurisés et valorisés. … Le prix des choses est révélateur en la matière. Et notamment, celui des plus belles choses: ce qui est cher l’est plus encore qu’auparavant. Les taux de rendement “prime” sur la cession des meilleurs actifs du quartier central des affaires de Paris (Paris QCA) se sont en effet encore contractés de 10 points de base au cours de l’année écoulée.» (Knight Frank, 2013)

(…)

Il faut aller au-delà et s’engager dans une véritable recherche-action. Dans un contexte où le défi du financement de la production urbaine est majeur, l’enjeu est désormais de concevoir une finance au service de la ville. Deux axes de travail sont clé : le risque et la valeur. Pour un investisseur, c’est moins la rentabilité qui compte que le couple rendement/risque: autrement dit, tout facteur de nature à limiter son risque est susceptible de faciliter son intervention. Or, ce travail sur la maîtrise des risques et sur la manière de les évaluer et de les répartir n’est pertinent que lorsque tout le monde est autour de la table. Les collectivités locales peuvent en particulier jouer un rôle décisif pour limiter le risque des acteurs privés, et donc leur exigence de rendement – en les incitant à agir dans le sens des intérêts publics –, notamment en s’engageant sur des stratégies urbaines à long terme. Il y a là, nous semble-t-il, un axe de travail majeur, qui doit structurer la coproduction public-privé de la ville.

Le second axe de travail est la mesure de la valeur. Aujourd’hui, la mesure de la rentabilité se fait encore trop souvent par le seul prisme de la rentabilité financière mesurable. Or, par exemple, les bénéfices en termes de cohésion sociale, de qualité de vie, d’efficacité économique, d’un pont sur des voies ferrées ou du maintien de PME-PMI en cœur de métropole sont avérés même s’ils sont difficilement «monétisables»; ils apparaissent donc comme un coût sans contrepartie de recettes pour les collectivités locales qui pourraient les financer. Si l’on veut favoriser la ville durable, il est urgent de donner enfin à la dimension économique et sociale sa juste valeur, et de cesser de se limiter, de fait, à la seule dimension énergétique.

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A lire également les contributions de Thierry Teurillat, Antoine Fleury, Verena Schäffer-Veenstra, Philipp Klaus, Matthias Gerth.