La qualité du logement est aussi affaire de bilan d’aménagement

A lire, sous la plume de Catherine Sabbah et d’Antoine Pauchon, un article dans Fonciers en débat qui revient sur l’étude Transparence sur les ZAC réalisée par ibicity.

Extrait :

Une opération d’aménagement est-elle réductible à un tableur Excel ? Assurément non ? Mais le bilan d’opération d’aménagement demeure au cœur d’un des réacteurs de l’intervention conduite par un aménageur pour la création d’un morceau de ville, historiquement à partir d’un champ de betteraves ou de patates, d’une zone en tout cas encore non urbanisée ; plus récemment en transformant des lieux délaissés ou des friches. Dans Transparence sur les ZAC, une étude d’Ibicity (Isabelle Baraud-Serfaty) pour l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), il n’est pas question d’extension urbaine mais de recyclage foncier, avec une méthode inédite pour comparer les bilans d’aménagement de 13 opérations réelles (12 ZAC + 1 opération hors ZAC). (…)

L’étude Transparence sur les ZAC propose de dévoiler le fonctionnement de la « table de mixage » qu’est le bilan d’opération. Table de mixage, car tout est question d’équilibre pour aboutir à la bonne tonalité, autrement dit à la vision urbaine qui apportera la meilleure qualité de projet. L’aménageur doit équilibrer le bilan de l’opération, c’est-à-dire réfléchir à un budget au service du projet (et non l’inverse), réunir les recettes qui compensent les dépenses, et mettre en œuvre les choix portés par les élues et les élus. Dès lors, l’aménageur endosse lui-même un double rôle, entre technique et politique, dans une partition qui joue sur toutes les tonalités. Pour exposer et analyser ces mécanismes de péréquations au cœur du bilan d’aménagement, l’étude est structurée autour de 17 idées reçues et chacune est confirmée ou infirmée à partir des 13 opérations de l’échantillon. (…)

La comparaison proposée par Ibicity est une mise en regard chiffrée des bilans, à partir d’une grille d’analyse spécialement élaborée, la grille physico-financière, présentée en annexe pour chacune des opérations. Les catégories qui en constituent la trame forment une matrice dans laquelle chaque opération peut s’inscrire et, ainsi, être confrontée à une autre, poste par poste. En articulant les données économiques du bilan « à terminaison » avec les surfaces à construire correspondantes (en m² de surface de plancher – SDP), l’étude permet de donner à voir et d’expliquer les péréquations conçues pour équilibrer les bilans. Y sont décomposés les coûts – de la mixité sociale, de la mixité programmatique, des équipements et du recyclage urbain et recettes issues de la vente de charge – et les recettes – charges foncières en fonction du programme, participations, subventions publiques. Bien sûr, l’interprétation des résultats doit se faire avec prudence mais la grille physico-financière permet, grâce à la comparaison, de formuler des hypothèses, de soulever des questionnements et d’aborder frontalement le nerf de la production urbaine et du logement, celui qui motive un grand nombre de décisions : l’argent. L’économie n’étant jamais ici déconnectée de la réalité matérielle, des logements, des immeubles, des équipements, des espaces verts, des réseaux… Une opération d’aménagement n’est donc pas réductible à un tableur Excel. Mais la grille physico-financière permet de comprendre en un coup d’œil les équilibres programmatiques et financiers d’une opération et donc son économie globale, ce qui en dit beaucoup sur les choix politiques qui les sous-tendent.

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