Après les macro-lots… les lots XXL

Euroméditerranée vient de retenir le groupement d’opérateurs qui sera en charge de la réalisation, au sein de la Zac Littorale (périmètre Euromed 2), d’un éco-quartier sur le site XXL : 250.000 m2 de surface de plancher à développer sur 14 hectares. Le nom du lauréat, Bouygues Immobilier-Cirmad, témoigne assurément du succès de l’offre Urbanera proposée par le groupe (cf. aussi leur projet Nanterre Coeur de Quartier, ici). Mais, surtout, cette opération marque une nouvelle étape dans la fabrique des projets urbains.

Elle témoigne de l’apparition d’une nouvelle forme de partenariats entre opérateurs publics et privés. Celle-ci vise de fait à répondre à la complexité qui naît de la révolution numérique et de ses conséquences sur les modes de production et de gestion : place plus importante prise par l’usager-habitant-consommateur et plus grande hybridation technique entre les secteurs (croisements plus importants notamment entre l’immobilier, l’énergie, le numérique, les déchets).

Comme dans les partenariats amont que nous analysons dans la Revue Foncière (article à paraître début décembre, co-écrit avec Le Sens de la Ville), les opérateurs sont de fait associés à la définition de la fiche de lots qui leur sera imposée. Mais, le partenariat glisse vers l’aval et passe d’un partenariat entre aménageur et promoteurs à un partenariat qui s’établit d’abord entre opérateurs, avec un double élargissement.

Primo : un élargissement dans la nature des opérateurs : aux côtés des promoteurs, on trouve des énergéticiens, des entreprises de BTP, des entreprises de services urbains, des starts-ups et, de manière générale, les nouveaux entrants de la fabrique des projets urbains….

Secundo : un élargissement dans l’échelle du lot : l’échelle d’intervention de l’opérateur privé est ainsi passée de la parcelle au macro-lot et concerne maintenant plusieurs îlots, comme l’îlot XXL à Marseille qui développe 250.000 m2 de surface de plancher sur 14 hectares.

Faire en sorte que les collectivités et les aménageurs puissent continuer à maîtriser cette fabrique de la ville de plus en plus « multi-partenariale » et complexe, tel est le prochain défi, passionnant, de la fabrique urbaine.

Quelques précisions sur l’AMI XXL (extraits du site internet d’Euroméditerranée)

Outre le lauréat Bouygues Immobilier-Cirmad Marseille Makers, les autres candidats étaient les groupements Nexity-BNP Paribas-Eiffage Immobilier-Cepac, le groupement Constructa-Vinci Construction France-Adim-Vinci Immobilier La Fabrique d’Archimed et le groupement Ametis-Ggl.

Le site d’intervention provisoirement appelé XXL, concerne 14 hectares au sein de la Zac Littorale nouvellement créée, juste à côté de l’îlot démonstrateur Allar (Smartseille), renforçant ainsi la fabrique de « la ville méditerranéenne durable de demain pensée par Euroméditerranée ». Une phase d’étude sera engagée en 2016 dans l’objectif de développer un éco-quartier au cœur de la métropole d’Aix-Marseille-Provence entre 2017 et 2021. L’autre objectif de XXL est de définir en accord avec son propriétaire un programme de mutation du marché aux puces, précise Euroméditerranée.

Une procédure inédite, un projet en plusieurs phases :
Encore inédit dans les procédures d’aménagement, l’appel à manifestation d’intérêt (Ami) a plusieurs atouts selon Euroméditerranée :
– il s’applique à un territoire étendu comme l’îlot XXL (14 hectares).
– il permet à l’aménageur maitre d’ouvrage de s’appuyer sur le savoir-faire et l’ingénierie de grands groupes d’opérateurs ayant une expérience dans des territoires complexes et favorise les partenariats industriels sur les problématiques d’innovation
– Il est en capacité d’apporter des réponses plus rapides en terme de développement économique, d’équipements et de services en réponse aux besoins d’un secteur fragilisé économiquement et socialement.

Principe et calendrier : L’établissement public Euroméditerranée a sélectionné Bouygues avec lequel est conclu « une convention d’objectifs sur une durée prévisionnelle de 12 mois, soit une année d’étude pour affiner le schéma d’urbanisme conçu par François Leclercq. A l’issue de cette période d’étude, le groupement pourra se voir confier une première phase de construction de l’ordre de 200 000 mètres carrés sur le secteur. Une convention-cadre sera alors signée entre Euroméditerranée et le groupement lauréat. L’objectif est que la mutation soit rapide, que les équipements, les rues, les immeubles, les arbres sortent de terre dans des délais réalistes de 5 ans. »