Appel à réinventer les partenariats aménageur-promoteurs !

Les Echos d’hier consacrent un article à “la nouvelle jeunesse du canal de l’Ourcq” : déjà amorcé par la Ville de Pantin, le projet de transformation de la Plaine de l’Ourcq va se poursuivre sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Est Ensemble via 4 ZAC conduites par Séquano Aménagement, qui devraient notamment permettre, à l’horizon 2030, d’accueillir 350.000 mètres carrés de surfaces de plancher de logements (soit plus de 5.000 logements), 470.000 mètres carrés de surfaces de plancher de bureaux et locaux d’activités, 50.000 mètres carrés de surfaces de plancher de commerces, et aussi des espaces et équipements publics.

Nous aurons l’occasion de revenir sur ce projet, en prenant notamment appui sur la mission “nouveaux usages et ville intelligente” que nous conduisons actuellement pour Séquano Aménagement. Mais en l’occurrence, c’est sur un autre aspect que nous souhaiterions revenir. En effet, la ville de Paris (qui est propriétaire du Canal !) et Est Ensemble lanceront courant 2016 un appel à projet baptisé “Réinventer la Seine et ses canaux“, sur le modèle du “très populaire chantier Réinventer Paris”. Cette mode des “réinventer” se double d’une autre mode, assez proche dans ses fondements, la mode des “partenariats amont aménageur-promoteurs”. Cette intervention des promoteurs en amont de leur stade habituel d’intervention relève presque d’un objectif en soi : « lançons un appel à partenariat auprès d’opérateurs, et voilà qui nous permettra d’être plus performant en termes de délais, de prix et de qualité » nous disent de plus en plus d’aménageurs. Et ils ont raison… à une condition : ne pas confondre le moyen avec l’objectif, et bâtir une méthodologie adaptée à chaque projet. C’est sur cette méthodologie que nous nous proposons de revenir dans un article, co-écrit avec Flore Trautmann (Le Sens de la ville), à paraître dans le prochain numéro de la Revue Foncière, dont nous livrons ici quelques extraits :

Traditionnellement, dans ce qu’on pourrait appeler l’urbanisme séquentiel, le promoteur intervient sur la base d’une chose (le projet, décliné par fiches de lot) et d’un prix (la charge foncière). Or, de plus en plus, on assiste à l’intervention des promoteurs en amont de la finalisation des fiches de lot (ou sur la base de fiches de lot très ouvertes, peu contraignantes) ; cette intervention amont s’opère de façon partenariale, c’est-à-dire selon des modalités d’étroite collaboration avec l’aménageur. Telle est la définition que nous proposons de retenir pour caractériser ces partenariats amont aménageur-promoteurs, la dimension partenariale représentant par définition une rupture dans l’enchaînement séquentiel classique en introduisant une logique de coopération via la participation des promoteurs à la définition des règles du jeu auxquelles ils se soumettront par la suite.

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Ces tendances de fond qui expliquent le développement des partenariats amont se retrouvent déclinées, évidemment de manière plus précise, dans les finalités recherchées par chaque partenariat. Au risque d’être un peu schématique (les partenariats sont le plus souvent une combinatoire d’objectifs multiples), les principales motivations des partenariats que nous avons analysés sont les suivantes : permettre le préfinancement de l’opération (Ivry Confluences) ; convaincre de l’attractivité commerciale du site (Ivry Confluences) ; permettre une meilleure anticipation et conception des sujets à l’interface entre l’échelle du quartier et l’échelle du bâtiment, notamment sur le stationnement ou l’énergie (Docks-Saint-Ouen, L’Ile-Saint-Denis) ; tester des formes urbaines inédites, comme une mixité habitat-activités (Ardoines, L’Ile-Saint-Denis) ; envisager des modalités de participation des habitants à la conception des espaces (L’Ile-Saint-Denis). Il peut aussi s’agir de faire payer les études pré-opérationnelles par les promoteurs, de permettre une réalisation plus rapide de l’opération ou encore d’optimiser les montants de charge foncière par une réduction des risques des promoteurs.

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Nous proposons une méthodologie en trois étapes : la définition des enjeux de l’opération ; la définition des finalités du partenariat ; la détermination des règles du jeu du partenariat.

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Toute la difficulté de ces partenariats amont est de baliser les règles du jeu alors que la chose (le projet) et le prix (la charge foncière) ne sont pas définis…. Et pour cause puisque, précisément, ces partenariats reviennent toujours in fine à préciser le projet (et ses équilibres financiers) en amont. Un sujet clef est évidemment celui de la fixation de la charge foncière. Car même lorsque la charge foncière est fixée par l’aménageur ou a été préalablement arrêtée entre l’aménageur et le promoteur, celle-ci est en réalité amenée à être rediscutée lorsque les conditions du projet ont changé. Et c’est presque toujours le cas. Ainsi, à L’Ile-Saint-Denis, les charges foncières étaient fixées mais la stratégie de stationnement ayant évolué (le stationnement était initialement prévu en infrastructure sous bâtiment, donc compris dans le calcul initial de la charge foncière, pour être finalement conçu en silo, de façon foisonnée et mutualisée), il a fallu trouver un arbitrage financier pour s’adapter à cette nouvelle donne. A Ivry Confluences, les charges foncières étaient fixées mais le marché du logement s’étant avéré plus porteur que prévu, l’aménageur a souhaité revoir les montants négociés initialement.
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L’article est donc à lire en janvier dans le prochain numéro de la Revue Foncière, en même temps qu’un article spécifiquement consacré aux appels à projets type Réinventer Paris (écrit par Le Sens de la ville). La revue vit de ses seuls abonnements : abonnez-vous !! (ici). A lire par exemple dans le dernier numéro un dossier consacré aux valeurs foncières.

A lire également sur notre blog :
– Après les macro-lots… les lots XXL
– Freinville, le Canal de l’Ourcq et Modiano
– Les nouvelles relations aménageur-promoteurs